Ablauf eines Immobilienkaufes nach Kaufzusage

• Wenn die Verkäufer es wünschen kann vor einer Beurkundung eine Finanzierungsbestätigung erforderlich sein.
• Der Notar wird in der Regel von den Kaufenden ausgewählt. Wenn diese keinen benennen, können auch die Verkaufenden oder der Makler einen Notar auswählen.
• Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und verschickt diesen an die Parteien.
• Beide Parteien prüfen den Vertrag und haben Zeit ihre Fragen beim Notar oder Makler zu klären.
• Dieser Prozess dauert ca. 2 Wochen. Im gewerblichen Verkauf ist eine 14 tägige Prüfungsfrist Pflicht.
• Der Beurkundungstermin wird gemeinsam ausgewählt und mit dem Notariat abgesprochen.
• Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag im Notariat vorgelesen und unterschrieben.
• Die Grundschuldbestellung der Käuferseite (wenn die Immobilie ganz oder teilweise finanziert
  wird) kann direkt im Anschluss an die Beurkundung stattfinden.(s. Begriffserklärung)
• Der Notar veranlasst im Anschluss an den Beurkundungstermin:
  – Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch (s. Begriffserklärung)
  – Die Löschung alter Grundschulden (falls noch vorhanden)

Kaufpreiszahlung

•  Dem Notar liegen ca. 1-2 Monate nach der Beurkundung alle Voraussetzungen zur Zahlung vor (Grundbucheintrag, Lastenfreistellung, Unbedenklichkeitsbescheinigung). Wenn das der Fall ist erhalten die Käufer eine Zahlungsaufforderung und die Verkäufer parallel eine Info, dass der Kaufpreis nun gezahlt werden kann.
• Sobald der Notar von den Verkäufern eine Mitteilung erhält, dass der Kaufpreis eingegangen ist, kann die Immobilie übergeben werden.

Übergabe der Immobilie

• Ein Übergabeprotokoll wird erstellen (Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand etc.)
• Alle die Immobilie betreffenden Unterlagen werden übergeben:

– Baupläne
– Energieausweis
– Versicherungsscheine
– Bedienungsanleitungen
– Nachweise über vorherige Sanierungen

• Diese Übergabe markiert den offiziellen Wechsel des Besitzes und die damit verbundenen Nutzungen und Lasten vom Verkäufer auf den Käufer

Eigentumsumschreibung

Der letzte formale Schritt:

• Der Notar veranlasst die Umschreibung im Grundbuch (Dauer sehr unterschiedlich)

Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch (es beginnt die vierwöchige Frist des möglichen außerordentlichen Gebäude Versicherungswechsels)

Grundschuldbestellung

Die Grundschuldbestellung gehört zu den Notarkosten, die Sie wie andere Nebenkosten beim Immobilienkauf einplanen müssen. Sie richten sich nach der Gebührenordnung aus dem Notarkostengesetz. Für die Beurkundung der Grundschuldbestellung müssen Sie ungefähr mit einer Summe in Höhe von 0,8 bis 1 Prozent des Grundschuldbetrags rechnen. Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt. Davon entfallen in den meisten Fällen etwa zwei Drittel auf das Notariat und ein Drittel auf die Gebühr des Grundbuchamtes.

Grundbucheintragung

Die Rechnungen vom Grundbuchamt erhält man, nachdem dort die Eintragungen vorgenommen worden sind. Die ersten Eintragungen sind die Auflassungsvormerkung und etwaige Grundpfandrechte und erfolgen in der Regel circa vier bis sechs Wochen nach Beurkundung. Die letzte Eintragung ist die Auflassung (Eigentumsumschreibung) nach Zahlung und Übergabe der Immobilie. Zahlungsziel beim Grundbuchamt der Gebühr in Höhe von 0,5 % ist in der Regel zwei Wochen.

Grunderwerbssteuer

• Beim Erwerb eines Grundstücks fällt einmalig Grunderwerbsteuer an. Das betrifft den Kauf von unbebauten und bebauten Grundstücken, aber auch das Erbbaurecht.
• Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbssteuer 5 Prozent.
• Steuerfrei ist der Verkauf unter nahen Angehörigen, die in gerader Linie verwandt sind.

Die Rechnung über die Grunderwerbsteuer erhält man etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung und hat dann genau einen Monat Zeit, um zu bezahlen. Den zugehörigen Zahlungsbescheid erhält man vom Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich die neue Immobilie liegt (daher „Liegenschaftsfinanzamt“ genannt). Auch wenn der Immobilienkauf zu einem späteren Zeitpunkt vereinbart wurde, ist die Grunderwerbsteuer mit Erhalt des Grunderwerbsteuer-Bescheids fällig.

• Das zuständige Finanzamt berechnet die Höhe der Grunderwerbsteuer und schickt dem Steuerschuldner (Käufer) den Grunderwerbsteuerbescheid zu – üblicherweise rund sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin.
• Nach Erhalt des Bescheids ist die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt zu überweisen. Die Zahlungsfrist beträgt einen Monat.
• Sobald die Grunderwerbsteuerschuld beglichen ist, stellt das Finanzamt die sogenannte „Unbedenklichkeits­bescheinigung“ aus und sendet sie an den beurkundenden Notar.

Maklercourtage

Sollte Ihre Immobilie über einen Makler vermittelt worden sein, wird die Vermittlungsprovision zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses durch Unterschrift beim Notar fällig. Sie erhalten dann eine Rechnung vom Makler, die in der Regel innerhalb von 14 Tagen zu begleichen ist. Die Zahlungsfristen sind der jeweiligen Rechnung zu entnehmen.

! Wir stellen die Gebühr für unsere Leistungen erst nach Kaufpreisfälligkeit in Rechnung!

Notarkosten

Die Rechnung des Notars (Die Gebühren werden nach der Höhe des Kaufpreises berechnet. Sie setzen sich aus 1,0 – 1,5 % Notarkosten und 0,5 % Grundbuchkosten zusammen) erhält man mit der Zusendung der Abschrift des Kaufvertrages relativ kurzfristig und die Zahlung ist sofort fällig.

Zusammenfassung der Kosten

Auflassung , Auflassungsvormerkung

Als Auflassung wird die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Eigentumswechsel der Immobilie bezeichnet und ist eine Vormerkung über einen Eigentumswechsel, der im Grundbuch in Abteilung II eingetragen wird.

Die Auflassungsvormerkung veranlasst der Notar direkt nach Kaufvertragsunterzeichnung beim Grundbuchamt. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch der Käuferseite: Sie stellt sicher, dass der Verkäufer oder die Verkäuferin das Grundstück oder die Immobilie nicht an einen Dritten verkauft oder anderweitig belastet.

Bei Einsicht ins Grundbuch kann jeder sehen, dass für die Kaufenden bereits eine Reservierung eingetragen ist. Die Vormerkung ist wichtig, da die eigentliche Umschreibung im Grundbuch erst deutlich später erfolgt. Dann wenn der Kaufpreis geflossen ist und weitere Bedingungen erfüllt sind. Der Verkäufer oder die Verkäuferin kann die Immobilie nun nicht mehr an Dritte verkaufen oder beleihen.

Belastungsvollmacht

Eine Belastungsvollmacht gibt einem Immobilienkäufer das Recht, das Grundstück durch das Grundpfandrecht zu belasten. Der Käufer, der das Haus kaufen möchte, hat durch die Belastungsvollmacht die Möglichkeit, das Grundstück bei einer Bank mit einem Grundpfandrecht zu belasten und dadurch den Kaufpreis der Immobilie über ein Darlehen zu finanzieren. Als Sicherheit erhält die entsprechende Bank das Grundpfandrecht über das Grundstück. Meist wird diese Belastung durch die Grundschuldbestellung vorgenommen und in das Grundbuch eingetragen.

Da die Käuferin noch nicht als Eigentümerin der Immobilie in das Grundbuch eingetragen ist, muss der Immobilienverkäufer der Käuferin erst die Belastungsvollmacht erteilen. Ohne die Belastungsvollmacht kann die Kaufinteressentin das Grundstück nicht belasten. Verkäufer einer Immobilie erteilen ihren Kaufinteressenten die Belastungsvollmacht, damit diese in der Lage sind, die Immobilie zu finanzieren, sodass der Verkauf der Immobilie abgeschlossen werden kann. Daher werden Belastungsvollmachten in Kaufverträgen relativ häufig über einen Notarvereinbart.

Grundschuldbestellung

Sie erhalten von Ihrer Bank ein Grundschuldbestellungsformular, in dem die Höhe der Grundschuld und der Nutzungszweck angegeben sind. Das Formular füllen Sie aus , unterschreiben es am besten zusammen mit dem Kaufvertrag während des Beurkundungstermins beim Notariat und dieses veranlasst dann die Grundschuldbestellung. Verzögert sich die Grundschuldbestellung, zahlt Ihre Bank die Darlehenssumme entsprechend später aus. Für diese Zeit kann die Bank Bereitstellungszinsen von Ihnen verlangen.

Nachdem das Grundbuchamt die Grundschuldbestellung bestätigt hat, überweist Ihnen Ihre Bank den Darlehensbetrag und Sie können die Immobilie bezahlen. Der Notar veranlasst dann beim Grundbuchamt, dass Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Hierfür benötigt der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, die bestätigt, dass Sie die Grunderwerbsteuer beglichen haben.

Grundschuldbestellungsurkunde

Die Grundschuldbestellungsurkunde ist die Grundlage für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Sie wird von der Notarin oder dem Notar unterzeichnet. Folgende Angaben müssen in der Grundschuldbestellungsurkunde enthalten sein:

• Name und Anschrift der Eigentümerin bzw. des Eigentümers,
• Höhe der Grundschuld,
• Bezeichnung des Grundstücks laut Grundbuch,
• Rangstelle im Grundbuch,
• Gläubigerin bzw. Gläubiger der Grundschuld (in den meisten Fällen die Bank),
• Vereinbarungen zur persönlichen Haftung,
• Zustimmungen zur sofortigen Zwangsvollstreckung,
• Sicherungszweckerklärung (auch als separates Dokument möglich).

Lastenfreistellung

Die Lastenfreistellung ist die Löschung von eingetragenen Pfandrechten und Hypotheken aus dem Grundbuch.

Was ist nach der Beurkundung eines Immobilienverkaufs zu tun?

• Versicherung über Verkauf mit Angabe der neuen Eigentümer informieren
• OOWV über neue Eigentümer und Übergabetermin informieren
• Schornsteinfeger über neue Eigentümer und Übergabetermin informieren
• Anbieter von Gas, Strom, Wasser über Verkauf mit Angabe der Zählernummer und –stand informieren
• Nachsendeantrag bei der Post ausfüllen
• Telefon-, Internetvertrag kündigen
• Eventuelle Verträge über Gartenpflege und Winterreinigung kündigen
• Die Stadt (Grundsteuer) wird automatisch informiert, schafft einen Eigentümerwechsel in der Regel aber erst zum darauf folgenden Jahr

Kann übernommenes Inventar die Grunderwerbsteuer senken?

• Ja, bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Lampen, Schränke… senken die Grunderwerbsteuer. Dazu sollten solche Gegenstände im notariellen Kaufvertrag betragsmäßig gesondert ausgewiesen werden. Denn fällig ist die Grunderwerbsteuer nur auf das, was unbeweglich und untrennbarmit dem Gebäude verbunden ist.
• Wichtig ist beim Inventarwert nicht zu übertreiben. Übersteigt der Wert der beweglichen Bestandteile 15 Prozent des Kaufpreises, wird das Finanzamt möglicherweise Belege fordern, um die behaupteten einzelnen Werte nachvollziehen zu können. Zudem solle im Vorfeld die Bank gefragt werden, ob Sie mit einer monetär ausgewiesenen Höhe des Inventars einverstanden ist. Aus Sicht der Bank stellt diese eine Wertminderung der Immobilie dar.

Wenn die Finanzierungsdarlehen nach Jahren getilgt sind

…veranlassen viele Immobilienbesitzer die Löschung der eingetragenen Grundschuld aus dem Grundbuch, um die Immobilie „lastenfrei“ zu haben. Die Grundschuld dient zur Absicherung der Bank, sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. Die Löschung der Grundschuld kostet mehrere hundert Euro. Die kann man sich sparen. Finanzierungsexperten empfehlen, sich von der Bank stattdessen eine Verzichtserklärung samt Löschungsbewilligung ausstellen lassen und die Grundschuld stillzulegen. Damit bestätigt die Bank, dass der Finanzierungskredit abbezahlt ist. Gebühren darf sie dafür nicht erheben. Muss nach Jahren für größere Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen wieder ein Darlehen aufgenommen werden, dann lässt sich die Grundschuld einfach reaktivieren. Und: Beim Verkauf der Immobilie spart der Käufer mehrere hundert Euro Notar- und Grundbuchkosten, weil er die stillgelegte Grundschuld kostenlos übernehmen kann, wenn er über die gleiche Bank finanziert. Bei einem anderen Kreditinstitut fällt eine Gebühr für die Grundschuldabtretung an.