Wird eine ETW in Betracht gezogen, so ist die Anzahl der Parteien, beziehungsweise der Eigentümer im Haus wichtig. Wenn eine Partei eine Mehrheit der Miteigentumsanteile innehat, können sich eventuell stattfindende Abstimmungen gegen diese Partei schwierig gestalten.

Ist eine Eigentümergemeinschaft vorhanden, wird ein so genanntes “Hausgeld” in der Regel in Abhängigkeit von den Miteigentumsanteilen gezahlt. Von diesem Hausgeld werden sämtliche das Haus betreffende Kosten wie z.B. für Reparaturen, Verwalter, Hausmeister, Gärtner, Hausstrom… bezahlt. Solch ein Hausgeld kann den finanziellen monatlichen Aufwand stark erhöhen.

In der Regel werden Wohnungseigentümerversammlungen abgehalten. Für jede Eigentümerversammlung gibt es ein Protokoll. Lassen Sie sich die letzten drei dieser Protokolle aushändigen und studieren Sie diese. Daraus lässt sich ersehen ob eine Modernisierung der Heizungsanlage ein neues Dach oder ähnlich teure Maßnahmen in naher Zukunft geplant sind. Diese Kosten werden nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. So kann man vor einem Erwerb in Erfahrung bringen, ob in naher Zukunft Kosten entstehen die zusätzlich zum Kaufpreis gezahlt werden müssen. – Gibt es eine Investitionsrücklage für Sanierungsmaßnahmen?
– Wie versteht sich die Eigentümergemeinschaft, hat sie ähnliche Interessen die Immobilie in Schuss zu halten?
Des Weiteren ist aus den Versammlungsprotokollen ersichtlich ob sich die Eigentümer in der Regel schnell einigen können oder ob die Hausgemeinschaft sogar zerstritten ist.

Bei Eigentumswohnungen ist häufig die Zustimmung des Verwalters im Grundbuch erforderlich. Diese kann jedoch nur in Ausnahmefällen versagt werden.

• Die Erstellung des Kaufvertragsentwurf und die Zusendung des Entwurfes an die beiden Parteien
• Die Terminvereinbarung der Kaufvertragsunterzeichnung
• Die Beurkundung der Kaufvertrages
• Das Einholen der Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde
• Die Information an das Finanzamt bzgl. der Grunderwerbsteuer und das Einholen der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung
• Kontrolle bzw. die Löschung der Grundschulden des Verkäufers
• Fälligstellung des Kaufpreises
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung
• Weitergabe aller Infos an das Grundbuchamt

Bei der Beglaubigung bestätigt der Notar die Echtheit einer Unterschrift anhand eines Abgleiches mit dem Personalausweis.

Eine Beurkundung verlangt das Gesetz bei bestimmten Verträgen von besonderer Bedeutung. Zweck der Beurkundung ist, dass die Beteiligten sich über die rechtliche Bedeutung des Geschäfts im Klaren sind und dass sie keine übereilte Entscheidung treffen. Bei einer Beurkundung muss die gesamte Urkunde allen Beteiligten in der Gegenwart des Notars vorgelesen werden. Dadurch ist sichergestellt, dass die Beteiligten wissen, was sie unterschreiben, und dass sie die Gelegenheit haben, dem Notar konkrete Fragen zum Inhalt der Urkunde zu stellen. Sollte die kaufende oder verkaufende Partei die deutsche Sprache nicht fließend sprechen oder problemlos verstehen, so ist ein Dolmetscher bei der Vertragsunterzeichnung hinzuzuziehen.

Der Notar ist unparteiisch und neutral. Bei einem Vertrag darf er nicht zugunsten der einen oder anderen Seite Partei ergreifen, sondern muss ausgewogene Vorschläge machen. Wenn der Notar einen Vertrag entwirft, muss er die Interessen aller Vertragsparteien angemessen berücksichtigen. Wenn die Parteien sich über einen Punkt nicht einig sind, darf und muss er erklären, wie man diesen Punkt regeln kann. Er darf auch Lösungsvorschläge machen, darf dabei aber über seine Rolle als Vermittler nicht hinausgehen. Zudem darf der Notar nicht vor der Erstellung des Kaufvertrages bereits in Fragen rund um die zu beurkundende Immobilie involviert gewesen sein.

Bezüglich der Wahl des mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragten Notariats gibt es kein Gesetz, das die Wahl vorschreibt. In der Regel wählt die kaufende Partei, die die Kosten trägt den Notar aus. Es kann aber auch Gründe geben, die für eine Abweichung dieser Regel sprechen. Wenn z.B. bereits ein Kaufvertragsentwurf vorhanden ist, oder ein Notariat sich bei einem komplexeren Verkauf bereits eingearbeitet hat.

Einen “Hausnotar” gibt es dabei grundsätzlich nicht. Jeder Notar muss bei jedem Vertrag neutral sein und die Interessen aller Beteiligten wahren. Dies gilt selbstverständlich auch dann, wenn die eine Partei schon häufiger bei dem Notar war.

Der Kaufvertrag ist vor einem Notar notariell zu beurkunden. Der Notar ist dabei gegenüber Verkäufer und Käufer zur Neutralität verpflichtet. Vor Unterzeichnung des Vertrages empfiehlt es sich, folgende Punkte zu beachten.

Der Entwurf des Kaufvertrages sollte Ihnen in der Regel einige Tage vor der Vertragsunterzeichnung vorliegen, so dass Sie die Möglichkeit haben, diesen Vertrag zu prüfen oder prüfen zu lassen ( evtl. durch einen Rechtsanwalt, was aber mit Kosten verbunden ist ). Lesen Sie den Vertrag gut durch, streichen Sie Fragen und Erklärungswünsche sowie Änderungspunkte an. Bei Verständnisschwierigkeiten oder offenen Fragen können Sie sich auch mit dem Notar oder ihrem Makler in Verbindung setzten, um diese vor der Beurkundung zu klären. Evtl. Fragen können auch bei der Beurkundung besprochen werden.

Auf folgende Vertragspunkte sind zu achten:

• Richtige Angabe der Vertragsparteien
• Kaufpreishöhe
• Angabe des Zahlungsdatums, des Eigentumsübergangs
• Eintragungen in Abteilung 2 und 3 des Grundbuches
• Eintragungen im Baulastenverzeichnis
• Ggf. Versteigerungsvermerk
• Hinweise auf Belastungen und Kontaminierungen auf dem Boden des Grundstückes
• Hinweise auf Mängel
• Auflistung des ggf. zu übernehmenden Inventars

TIPPS:
Vorsicht, wer Hinweise auf Kontaminierungen gibt, hat vielleicht etwas zu verbergen?

Wenn im Haus, oder auf dem Grundstück asbesthaltige Baustoffe vorhanden sind, so muss hierüber im Notarvertrag eine Information aufgenommen werden.

Sollte der Verkäufer von einem Betreuer vertreten werden, wird der Kaufvertrag von einem Gericht nachgenehmigt, was Zeit kosten kann. Es ist durchaus möglich, dass diese Nachgenehmigung von einem Gericht versagt wird. Auch bei Versagen der Nachgenehmigung trägt der Käufer in der Regel die Kosten der Beurkundung. Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer ( Betreuer ), dass die Notarkosten, bei Versagen der Genehmigung vom Verkäufer übernommen werden.

Einen Blick vor der Beurkundung in das Grundbuch kann sich lohnen. Hier können Sie die Höhe der im Grundbuch eingetragenen Belastungen einsehen. Diese eingetragenen Belastungen brauchen nicht mit den tatsächlichen, der finanzierenden Bank zurückzuzahlenden Darlehensbeträgen, übereinstimmen, da die Grundschulden in der Regel zu einem großen Teil oder komplett getilgt wurden. Aufmerksamkeit ist geboten, wenn die zurückzuzahlenden Beträge höher als der Kaufpreis sind. In diesem Fall ist es unbedingt nötig, dass mit der Bank abgeklärt wird, ob dennoch die Löschungsbewilligungen für die Grundschulden erteilt werden.

Bei welcher Bank hat der Verkäufer eingetragene Grundschulden? Sollte der Verkäufer die Grundschulden bei der gleichen Bank haben, kann der Käufer diese eingetragenen Grundpfandrechte übernehmen (es werden jedoch nicht die Kredite übernommen). Dies spart erhebliche Kosten beim Grundbuchamt. Denn für die Eintragung und die Löschung der Grundpfandrechte verlangt das Grundbuchamt Gebühren, die sich nach der Höhe der einzutragenden Grundschulden richtet. Wird die Grundschuld im Grundbuch belassen, entfallen für den Käufer die Kosten der Eintragung und für den Verkäufer die Kosten der Löschung.

In Norddeutschland war bis zum 31.12.1998 die Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto üblich. Seit Anfang 1999 ist dies nicht mehr notwendig. Die Vertragsabwicklung Zug um Zug, wie es seit jeher in Süddeutschland verwendet wird, ist genauso sicher und hat dabei noch Vorteile. Die Kosten sind für den Erwerber günstiger. Die Hebegebühren beim Notar entfallen. Dies spart ca. 0,2-0,4% der Kosten. Der Verkäufer hat den Vorteil, dass er sofort bei der Übergabe sein Geld bekommt und nicht erst bei der Eintragung des Käufers ins Grundbuch. Das hat oft bis zu 8 Wochen gedauert. Erst dann konnte der Notar an den Verkäufer den Kaufpreis auszahlen.

Sollten mehrere Einrichtungsgegenstände im Kaufpreis enthalten sein, sind diese alle im Kaufvertrag aufzuführen.

Lassen Sie sich alle Schlüssel aushändigen. (Haus-, Keller-, Zimmer-, Briefkasten-, Garagen-, Tor- und Schuppenschlüssel.

Lassen Sie sich die Rechnungen von Handwerkern und kürzlich gekauften Einbauten wie z.B. Heizung, Fenster, etc. geben. Sie haben ggf. noch Garantieansprüche.

Lesen Sie gemeinsam mit dem Verkäufer die Zählerstände für Gas, Wasser, und Strom ab und melden Sie sich bei den örtlichen Versorgungsunternehmen.

Lassen Sie sich alle Geräte erklären, wie z.B. Heizung, Wasserpumpe, Sauna oder Filter- und Klimaanlage.

Achten Sie darauf, dass die Feuerversicherung nicht gekündigt worden ist. Ihnen steht ein Sonderkündigungsrecht von 4 Wochen nach der Eintragung im Grundbuch zu. Sie können dann eine andere Versicherung abschließen.

Informieren Sie auch den OOWV und die EWE über den Eigentümerwechsel.

Die anteiligen Kosten der Grundsteuer, Versicherung, Müllabfuhr sowie eventuell verbliebenes Öl im Tank müssen Sie dem Verkäufer ab dem Liefertermin erstatten.

Häufig ist es möglich den Übergabetermin vorzuverlegen ohne dass der Kaufpreis bereits bezahlt wurde. Das heißt, Sie bekommen den Schlüssel z.B. am 1.6. ausgehändigt und dürfen bereits renovieren. Ab dem 1.6. übernehmen Sie alle anfallenden Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung, Grundsteuer etc. Den Kaufpreis bezahlen Sie erst am 1.8. Sie haben den Vorteil eine Immobilie nutzen zu können. Der Verkäufer hat den Vorteil alle anfallenden Kosten gespart zu haben. Denn wer zahlt den schon gerne doppelt für die Mietwohnung und das gekaufte Haus?

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst Wochen später und erst mit diesem Schritt erfolgt der Eigentumsübergang.